211service.com
Betaalbaarheid begrijpen
Je kunt gemakkelijk langs Elm Brook rijden en het missen. Het 13 hectare grote woonproject Concord, MA, ligt verscholen langs een kronkelende doodlopende weg. Een moerassig gebied, dicht met wijnbouw, omringt het grootste deel van de ontwikkeling en blokkeert het van het uitzicht van buren in het oosten en westen. In het zuiden grenst Elm Brook aan onbebouwd land.
Er zijn 12 huizen: met dakspaan beklede kapen, zoutbakken en koloniale huizen met twee verdiepingen, allemaal met minder dan 180 vierkante meter woonoppervlak. Het zijn eengezinswoningen op kleine percelen die zijn aangelegd in overeenstemming met de natuurlijke omgeving. Elk van deze modulaire huizen met drie slaapkamers is gemaakt om te voldoen aan de veeleisende energienormen in de centrale staat New York en vervolgens naar Massachusetts verscheept voor montage ter plaatse.
Elm Brook is slechts drie jaar geleden voltooid en biedt geen enkele aanwijzing voor de lokale weerstand die Toby Kramer, SM '91, een onroerendgoedadviseur van Concord, en Peter Roth, MAR '85, SM '86, ontwikkelaar van het project, tegenkwamen bij het brengen van het project naar de realiteit. De huizen van Elm Brook lijken, nou ja, alledaags. Maar in een gemeenschap waar dure historische eigendommen in overvloed aanwezig zijn, zijn deze huizen een steeds zeldzamer handelsartikel. Ze zijn betaalbaar.
De betaalbaarheid van woningen is een complex vraagstuk. Jarenlang was de conventionele wijsheid van mening dat een huishouden niet meer dan 30 procent van zijn inkomen aan huisvesting zou moeten besteden. Maar die visie helpt beleidsmakers niet om in de behoeften van de regio te voorzien. Veel nuttiger is een duidelijk begrip van de nabijheid van een gemeenschap tot de arbeidsmarkten. Betaalbare huisvesting op 25 mijl van een concentratie van werkgevers is niet zo waardevol als huisvesting binnen een straal van 10 mijl. Staten en gemeenschappen kunnen geen passend huisvestingsbeleid ontwikkelen zonder een tastbare definitie van het op te lossen probleem. En dat betekent begrijpen wat betaalbaarheid precies inhoudt. Via het nieuwe Housing Affordability Initiative (HAI) helpt MIT's Centre for Real Estate de woningbouwsector daarbij.
Wat betekent betaalbaar?
Van oudsher wordt de verkoop van woningen gezien als een economische motor. Maar in Massachusetts waren de huizenverkopen - met uitzondering van flatgebouwen - afgelopen voorjaar vlak. En de bevolking van het gebied krimpt. Census Bureau cijfers die afgelopen juni werden vrijgegeven, toonden aan dat tussen april 2000 en juli 2004 bijna 20.000 mensen, 3,4 procent van de stadsbevolking, Boston verlieten.
Hoewel geen enkele factor deze migratietrend kan verklaren, is de prijs van huisvesting - de gemiddelde kosten van een eengezinswoning in Massachusetts naderen $ 400.000, volgens de Massachusetts Association of Realtors - zeker een groot probleem.
In dezelfde periode verhuisden meer Amerikanen naar het zuiden en westen, waar alle 10 snelstgroeiende steden van het land met meer dan 100.000 mensen zijn gevestigd en waar huisvesting veel betaalbaarder is. Tijdens de vier jaar dat Boston kromp, nam de bevolking van Gilbert, AZ, de snelst groeiende stad van het land in die periode, met bijna 50 procent toe. Maar zelfs die groei stuwde de huizenprijzen niet op tot het ijle niveau van Boston.
De trend naar onbetaalbaarheid is van zo'n ernstige betekenis voor de regio dat het 22-jarige Center for Real Estate van MIT in 2004 een speciaal programma introduceerde, het Housing Affordability Initiative. Het doel is om de problemen die bijdragen aan het betaalbaarheidsprobleem beter te begrijpen en, door een vaak troebel beeld te verduidelijken, de vastgoedsector te helpen deze aan te pakken.
Dat betekent onderzoek. In 2003 hebben Henry Pollakowski, directeur van het initiatief, en zijn collega's veel tijd besteed aan het praten met professionals uit de industrie om erachter te komen welk onderzoek er werd gedaan, welk onderzoek moest worden gedaan en hoe het centrum zou kunnen helpen bij het oplossen van het betaalbaarheidsprobleem. De eerste stap was om duidelijk te maken wat betaalbaarheid eigenlijk betekent.
Het is bijna onmogelijk om manieren te vinden om het probleem op te lossen als de omvang van het probleem niet duidelijk is, zegt Pollakowski. Het meeste van wat we doen, is om de feiten op een rij te krijgen. We proberen een economisch zinvollere definitie van betaalbaar te creëren die gevoelig is voor de vele soorten huishoudens, of ze nu huren of bezitten, en de locatie van betaalbare eenheden in verhouding tot banen.
Mark Baranski, SM '02, senior vice-president bij de Overland Development Group, die een belangrijke rol speelde bij de ontwikkeling van HAI, zegt: Betaalbaarheid is een multidisciplinaire kwestie. Er zijn geen simpele antwoorden, maar MIT is van oudsher een nexus waar verschillende disciplines op elkaar inwerken. Het initiatief, zegt Baranski, staat voor de bereidheid om nieuwe manieren te bedenken om de antwoorden te krijgen die de industrie nodig heeft.
NIMBY weerleggen
Pollakowski en zijn collega's verspilden geen tijd aan het aanpakken van hun opdracht. Ze hebben het afgelopen jaar onderzoek gedaan dat de manier waarop gemeentebestuurders, vastgoedprofessionals en geldschieters denken over betaalbaarheid nu al verandert.
Het eerste rapport van het initiatief, uitgebracht in april, ging in op een van de meest voorkomende mythes waarmee ontwikkelaars te maken krijgen bij het zoeken naar goedkeuring voor projecten: de angst dat betaalbare en dichtbevolkte woningbouwprojecten de waarde van nabijgelegen eengezinswoningen zullen verlagen.
Pollakowski, David Ritchay, MCP '04 en Zoe Weinrobe, MCP '04, bestudeerden de effecten van zeven betaalbare woningbouwprojecten in zes buitenwijken van Boston. Ze gebruikten gegevens van 36.000 verkopen van onroerend goed tussen 1982 en 2003 om de huizenprijzen in de getroffen gebieden te vergelijken met die in andere delen van dezelfde steden.
In elk geval, zegt Pollakowski, volgden de huizenprijsbewegingen in de impactgebieden die in de nabijgelegen marktgebieden. De publicatie van het onderzoek was als een kleine explosie, die zowel de media als de industrie aandacht trok en de waarde onderstreepte die het initiatief kan brengen voor de kwestie van betaalbare woningen.
Een dergelijk onderzoek had voor ons heel nuttig kunnen zijn, zegt Kramer, die maar al te goed bekend raakte met het not in my achtertuin-syndroom tijdens het werken aan Elm Brook. Het project werd een jaar vertraagd door de oproepen van buren die vreesden dat het de waarde van hun eigendommen zou verlagen. Elm Brook bleek zelfs een succesverhaal over betaalbare woningen.
De zaden voor Elm Brook werden in 1995 geplant als onderdeel van een herbestemming toen een lokaal bedrijf aanbood om de 13 hectare waarop de huizen zijn gebouwd te ruilen voor ander onroerend goed in Concord. Dit stelde de stad in staat een wooncomplex te creëren met inachtneming van een instandhoudingsbeperking om een groot deel van het omliggende onroerend goed in zijn natuurlijke staat te behouden. Betaalbaarheid was vanaf het begin een doelstelling, en de huizen waren geprijsd van $ 150.000 tot $ 300.000.
In 1999, na een driejarige haalbaarheidsstudie, werd Peter Roth geselecteerd om Elm Brook te creëren. Roth was de ideale ontwikkelaar. Hij richtte in 1994 New Atlantic Development Corporation op, gevestigd in Boston, met een specifieke focus op betaalbare huisvesting. Onder zijn leiding heeft Elm Brook met succes een aantal verschillende betaalbaarheidsproblemen aangepakt.
Ten eerste waren de huizen van het project geprijsd voor gezinnen met een inkomen tussen $ 56.000 en $ 98.000. Bovendien werd elk huis verkocht onder een aktebeperking die eigenaren verplicht om alleen te verkopen aan kopers die in dezelfde inkomensklasse zitten. De wederverkoopprijs mag niet hoger zijn dan wat betaalbaar zou zijn voor gezinnen met een inkomen dat vergelijkbaar is met dat van de oorspronkelijke eigenaren toen ze het huis kochten.
Vervolgens werden gekwalificeerde kopers geselecteerd via een openbaar proces met vier informatiebijeenkomsten die werden bijgewoond door meer dan 400 gezinnen. Die ontmoetingen mondden uit in een loterij om de kopers te bepalen. Van de 12 woningen zijn er vier verkocht aan minderheidshuishoudens. Zes van de kopers waren leraren (waaronder vier die op openbare scholen in Concord werken).
Anderen waren een verpleegster, een maatschappelijk werker en een computertechnoloog. Het project, dat gebaseerd is op een hogere woningdichtheid dan traditioneel is voor Concord, is omgeven door weiden en bossen die dienen als buffer tussen Elm Brook en zijn buren. Dit landschap blijft behouden als open ruimte, wat zowel de bewoners van Elm Brook als hun buren ten goede komt.
Het is nu vier jaar geleden dat de Elm Brook-woningen zijn verkocht en, zegt Kramer, het heeft aan al onze hoop en verwachtingen voldaan. De omliggende vastgoedwaarden zijn stabiel gebleven.
Betaalbaarheid op een nieuwe manier bekijken
Gelijk met het succes van zijn eerste betaalbaarheidsonderzoek, organiseerde het Centre for Real Estate afgelopen mei zijn eerste jaarlijkse conferentie over betaalbaarheid van woningen. Meer dan 120 mensen, waaronder planners, ontwikkelaars, lokale overheidsfunctionarissen, vertegenwoordigers van non-profitorganisaties en bankdirecteuren, waren aanwezig om meer te weten te komen over nog twee HAI-onderzoeksprojecten. Als aanwezigen hoopten op een ander doorbraakperspectief, werden ze niet teleurgesteld.
Het centrum onthulde een prototype-index, de Rental Housing Affordability Index, die de beschikbaarheid van goedkope woningen in Greater Boston bijhoudt. De index kent een numerieke score toe aan elke stad door de beschikbaarheid van betaalbare woningen te evalueren aan de hand van andere criteria, zoals toegang tot werk.
Verstrekkers van betaalbare woningen kunnen deze index gebruiken als richtlijn om te bepalen waar investeringen de regio het meeste voordeel opleveren. Ontwikkelaars kunnen het gebruiken bij het overwegen waar ze moeten bouwen en bij het maken van hun cases voordat ze plannen maken. De gegevens kunnen beleidsmakers, zoals het Massachusetts Department of Housing and Community Development, ook helpen bij het evalueren van regionaal beleid.
MassHousing, een quasi-publieke instantie die financiering biedt voor betaalbare huurwoningen, en de Federal Home Loan Bank of Boston, hebben de waarde erkend van het hebben van betaalbare woningen in de buurt van banen in de regio Boston en hebben dit onderzoek gefinancierd. Pollakowski zegt dat indices op basis van andere inkomensklassen in de komende maanden zullen worden vrijgegeven.
Het hebben van een betaalbaarheidsindex die wordt geïnformeerd door toegang tot werk, kan tot een andere reeks beslissingen leiden, zegt Thomas R. Gleason, uitvoerend directeur van MassHousing. Er is meer informatie nodig over woningen in deze markt, zowel gesubsidieerd als ongesubsidieerd, om goede kredietbeslissingen te nemen, zegt hij.
Een andere studie die op de conferentie van mei werd gepresenteerd, analyseerde het landgebruik in de omgeving van Boston tussen 1997 en 2001. Lynn Fisher, een assistent-professor onroerend goed bij de afdeling Stedelijke Studies en Planning, en haar collega's bestudeerden de grootte van percelen voor 34.000 nieuwe single- vrijstaande gezinswoningen gebouwd in die tijd.
Uit hun onderzoek bleek dat de mediane perceelgrootte bijna een hectare was, ongewoon groot volgens zowel historische als nationale normen. De implicaties zijn duidelijk. Door het aanbod van beschikbare grond voor ontwikkeling te beperken, beperken grotere kavels het toekomstige aanbod van voor werk toegankelijke woningen in alle prijsklassen, zegt Fisher.
Fisher merkt snel op dat betaalbare woningen op verschillende manieren te vinden zijn. Mensen in de vastgoedsector zijn vaak gefixeerd op nieuwbouw, zegt ze, maar het is belangrijk om te onthouden dat huren een volkomen legitieme manier is om huisvesting te betalen. Ook goedkopere woningen zijn doorgaans oudere woningen. Er is doorgaans een grote voorraad oudere woningen en daarom is renovatie een belangrijk instrument om de betaalbaarheid te verhogen die niet over het hoofd mag worden gezien.
Het initiatief verwacht ergens dit jaar een rapport te produceren over de mate waarin werknemers zoals verpleegsters, leraren, politie en brandweerlieden zich huisvesting kunnen veroorloven in de gemeenschappen die zij bedienen. In feite weten we niet echt wie die arbeiders zijn, wat voor soort inkomen ze hebben, stad voor stad en huishouden voor huishouden, zegt Fisher. Het is dus onduidelijk hoe nijpend hun situatie is.
Maar HAI zal binnenkort duidelijkheid brengen. Na zich te verdiepen in gedetailleerde volkstellingsgegevens, heeft een squadron afgestudeerde studenten afgelopen zomer een profiel gemaakt van die arbeiders en hun inkomensverdeling in dezelfde 161 steden die worden gedekt door de Rental Housing Affordability Index. Zoals al het onderzoek dat door HAI wordt uitgevoerd, is het een voorbeeld van de bereidheid om het probleem van betaalbaarheid vanuit alle perspectieven en op een nieuwe manier te bekijken. Dat is logisch, want - zoals het HAI-personeel u zal vertellen - wordt het probleem van betaalbaarheid voortdurend opnieuw gedefinieerd door tal van factoren.